Căn hộ chung cư giá rẻ liệu có thực sự…rẻ?
Dự án CT1-Vân Canh chưa hoàn thiện đã ép khách nhận nhà, người mua nhà giá rẻ tại đây cảm thấy bị… rẻ rúng.
Theo ghi nhận, nhiều dự án nhà giá rẻ được chủ đầu tư chào bán với mức giá dưới 15 triệu đồng/m2, thậm chí là trên dưới 10 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, rất nhiều dự án thường bị phản ánh một số vấn đề:
Vị trí quá xa trung tâm, bất tiện khi di chuyển.
Chất lượng nhà giá rẻ quá kém, không đúng cam kết khi bàn giao.
Người dùng phải bù thêm một khoản tiền chênh không nhỏ khi thanh toán.
Sau cùng, căn hộ mà khách mua nhà nhận được không còn thực sự rẻ và tốt nữa.
Giá nhà giá rẻ ít nhất 15 triệu đồng/m2 mới có lời
Theo Quyết định 1161/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng, suất vốn đầu tư xây dựng công trình, kể cả nhà giá rẻ được hiểu là mức chi phí cần thiết để đầu tư xây dựng công trình mới tính theo một đơn vị diện tích, công suất hoặc năng lực phục vụ theo thiết kế của công trình. Suất đầu tư bao gồm các chi phí (đã tính thuế giá trị gia tăng) như phí xây dựng, thiết bị, quản lý dự án, phí tư vấn đầu tư xây dựng và các khoản chi phí khác.
Chi phí trong suất vốn đầu tư chưa bao gồm các khoản chi phí theo yêu cầu riêng của dự án/công trình xây dựng như:
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (hoặc chi phí mua đất nếu chuyển nhượng dự án)
Đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môi trường
Đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình
Kiểm định và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng
Gia cố đặc biệt về nền móng công trình
Thuê tư vấn nước ngoài, chi phí lãi vay…
Tuy nhiên, các chi phí này cũng được tính vào tổng chi phí dự án, kể cả khi xây dựng nhà giá rẻ.
Thông thường, Bộ Xây dựng sẽ công bố tỷ suất vốn này hằng năm và lấy nó làm căn cứ để các chủ đầu tư lập quy hoạch cho các dự án nhà giá rẻ của mình. Trong trường hợp dự án có tầng hầm, suất vốn đầu tư sẽ được điều chỉnh với hệ số “k” chuyển tầng khác nhau. Số tầng càng lớn thì hệ số sẽ càng cao.
Chẳng hạn, theo Quyết định số 439/QĐ-BXĐ ngày 26/04/2013 của Bộ Xây dựng, một dự án 30 tầng, có một tầng hầm (k=1,10), chi phí chuẩn bị đầu tư là 10%, suất vốn đầu tư = 12.040 x 1,10 + (12.040 x 1,10 x 10%) =14,568 (triệu đồng/m2).
Suất vốn đầu tư được tính trên một mét vuông sàn xây dựng. Tuy nhiên, sau khi đã trừ đi cột, tường bao… diện tích kinh doanh sẽ còn lại khoảng 80 – 90% diện tích sàn xây dựng. Vì vậy, để đáp ứng mục tiêu lợi nhuận, con số sẽ thực tế sẽ còn cao hơn 14,568 triệu đồng/m2.
Ngoài ra, còn một loại chi phí trong ngành ai cũng biết, đó là chi phí “mềm” thực hiện dự án, dù là nhà giá rẻ. Do đó, mức cơ sở tính toán sẽ phải dao động từ 16 – 17 triệu đồng/m2, thậm chí hơn vì từ giai đoạn 2013 trở lại đây, thị trường xây dựng – địa ốc nóng trở lại thì việc điều chỉnh tăng suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng là điều không có gì khó hiểu.
Một điều rất dễ nhận thấy trong phân khúc nhà giá rẻ trên thị trường hiện này là có rất nhiều dự án chung cư chào bán với mức giá chưa tới 15 triệu đồng/m2. Điển hình như chung cư Đại Thanh (khởi công tháng 6/2012, bàn giao cuối năm 2013) có giá gốc chủ đầu tư đưa ra từ 10 – 13,3 triệu đồng/m2, hay chung cư Kim Văn – Kim Lũ (khởi công năm 2013, hoàn thành 2015) có giá gốc từ 10 – 14,5 triệu đồng/m2.
Điều này khiến thị trường dấy lên một thắc mắc: “Tại sao giá bán căn hộ của chủ đầu tư lại thấp hơn suất đầu tư tối thiểu do Bộ Xây dựng công bố?” Chính vì thế, đã có nhiều doanh nghiệp khiếu kiện lên cơ quan quản lý về việc đơn vị này bán phá giá căn hộ, ảnh hưởng đến việc kinh doanh của họ. Tuy nhiên, kết quả sau khi thanh tra cho rằng, đơn vị này không bán phá giá.
Một chuyên gia bất động sản giải thích, thực tế kinh doanh nhà giá rẻ có thể tiết kiệm chi phí bằng nhiều hình thức như “băm” nhỏ cơ cấu căn hộ nhằm tăng diện tích kinh doanh và phù hợp với túi tiền của khách hàng. Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư còn chuyển đổi dự án từ trung cấp thành nhà ở xã hội, bán với giá bình dân.
Tuy nhiên, người mua nhà giá rẻ cũng gặp không ít những rủi ro. Mức giá chào báo chỉ nằm trên giấy, nhiều người mua nhà giá rẻ có thể phải chi trả thêm một khoản chênh lệch lớn, thậm chí lên đến vài triệu đồng/m2. Ngoài ra, do “băm” nhỏ, tận dụng tiện ích, tăng quy mô dân số, hầu hết các dự án nhà giá rẻ không đạt tiêu chuẩn sống tối thiểu về không gian cây xanh, khu vui chơi…
Một số ví dụ điển hình như:
Dự án nhà ở thu nhập thấp Kiến Hưng (quận Hà Đông) sau gần 6 năm đưa vào khai thác, vẫn là một “ốc đảo”, với nhiều cái “không”, trong đó đáng chú ý nhất là thiếu hạ tầng đô thị.
Dự án Thăng Long Victory, KĐT Nam An Khánh (huyện Hoài Đức), mới bàn giao hồi đầu năm nhưng thiếu nhiều tiện ích thiết yếu, cư dân vẫn phải sử dụng “ké” của khu lân cận.
Dự án CT1-Vân Canh chưa hoàn thiện đã ép khách nhận nhà, người mua nhà giá rẻ tại đây cảm thấy bị… rẻ rúng.
Một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc chia sẻ, ban đầu họ muốn đầu tư vào dự án nhà giá rẻ, nhưng sau đó đã phải ngừng lại vì tín hiệu thị trường không ủng hộ. Hiện tại, khách mua nhà đã khó tính hơn rất nhiều vì ngoài chất lượng căn hộ, hạ tầng, tiện ích cây xanh cũng cần được đảm bảo. Tuy nhiên, nếu đầu tư như vậy thì chủ đầu tư chỉ cần thêm thắt chút đỉnh thành dự án trung và cao cấp, khả năng hồi vốn sẽ cao hơn.
Với một lý do rõ ràng như vậy, không khó hiểu khi có ít doanh nghiệp muốn đầu tư vào phân khúc nhà giá rẻ, dù sức cầu rất lớn, với khoảng 70% nhu cầu thực về nhà ở hiện tại vẫn thuộc về người lao động có thu nhập trung bình, thấp.
Dù nguyên tắc là “tiền nào của ấy”, nhưng với mức tiền đã bỏ ra, nhiều người mua nhà xứng đáng có được những chỗ ở chất lượng hơn thứ mà họ đang nhận được. Chính vì thế, nếu không có những biện pháp giám sát chất lượng dự án chặt chẽ hơn từ cơ quan quản lý, rất khó để nhà giá rẻ có được một chỗ đứng trên thị trường.
Cùng Danh Mục:
Liên Quan Khác
Leave a Reply